4.6. Elementos estructurales: los agentes y el mercado

  Es indudable la importancia que para la formación del espacio accesible tienen las componentes estructurales: instituciones, características del mercado, formación de los agentes, etc.

  La Ley de Ordenación de la Edificación describe los agentes actuantes en el proceso edificatorio, asignando a cada uno de ellos el papel que debe cumplir en el mismo. Las condiciones del mercado inmobiliario y el papel de cada uno de los agentes que intervienen serán determinantes para promover o restringir la accesibilidad.

  A continuación listamos por orden de intervención en el proceso edificatorio a esos agentes, indicando sintéticamente su papel en el mismo y las características de su intervención. A ellos hay que añadir el papel de las Administraciones Públicas y Corporativas (Colegios Profesionales) que con su actividad de control y seguimiento del proceso también pueden y deben determinar el grado de accesibilidad final de la edificación.

  De todos los agentes intervinientes destacamos por su especial relevancia al Promotor, Técnicos y Administración, porque de ellos depende fundamentalmente la incorporación de la accesibilidad, a la concepción, proyección y ejecución del proceso edificatorio.

  Sin embargo consideramos que el USUARIO como objetivo final sin el cual no tendría sentido ni la edificación ni la accesibilidad, determina el nivel de accesibilidad de la edificación, a través del conocimiento de sus necesidades presentes y futuras y consecuentemente de su exigencia de calidad del producto ofrecido.

4.6.1. La figura del Promotor de viviendas y la accesibilidad

  El promotor es el empresario que arriesga su capital para producir edificios. Como tal es muy sensible a las condiciones del mercado, tanto del suelo, como el inmobiliario propiamente. El proceso de promoción se caracteriza, en general, por la reducción de costes y búsqueda de beneficio gracias a la máxima explotación del espacio, por lo que los promotores son poco sensibles a los elementos infraestructuras y equipamientos que no añaden valor directo a la promoción. De esta forma, valores tan vinculados con la edificación o la obra civil como su adecuación a largo plazo o la adaptación a las necesidades del cliente a lo largo de su amortización o su ciclo de vida no son tenidos a menudo en cuenta. Además, la tendencia a homogeneizar los procesos y modelos constructivos no ha contribuido a la consideración de las demandas particulares o a la adaptación de los edificios a necesidades de grupos concretos, máxime si estos carecieran de un poder de compra elevado.

  En general, los promotores tienen un conocimiento muy limitado sobre las personas con discapacidad y sus necesidades. Además pueden considerar que no hay una demanda elevada de accesibilidad por parte de los clientes en el momento de la compra. De hecho, a través de nuestras encuestas hemos comprobado que sólo cuatro de cada diez compradores concedieron importancia a los accesos a la hora de la compra, proporción que aumenta a siete de cada diez cuando hay algún miembro discapacitado en la familia.

  Aunque analicemos al promotor de edificios (particularmente de viviendas) como un agente cuyo objetivo prioritario es maximizar el beneficio no debemos olvidar los diferentes enfoques profesionales que para alcanzar tal objetivo pueden darse. Como en todo negocio, la promoción de viviendas puede dar lugar a estrategias de mercado muy diferentes; en algunas primará más la calidad o el trabajo de conseguir una imagen empresarial a medio o largo plazo, en otros primará sobre todo la reducción de costes para incrementar los márgenes o la consecución del máximo beneficio a corto plazo. No es lo mismo la estrategia de una gran empresa de implantación nacional que la de un promotor local de una pequeña población o la de lo que en el sector se llama un ‘franco tirador’, un empresario coyuntural que opera sólo cuando se dan las fases expansivas del ciclo y el negocio es floreciente. La manera de encarar (o de ignorar) los requisitos legales de accesibilidad y el colectivo de personas con discapacidad como potencial demanda serán bien distintas en cada caso, habiendo además diferentes sensibilidades o políticas de empresa al respecto dentro de cada grupo.

  En el momento actual, una mayor preocupación por la volatilidad de los mercados y por satisfacer una demanda más exigente, lo que ha llevado a la necesidad de diferenciar positivamente los productos a sabiendas de la mejor penetración de productos de calidad en condiciones de sobreoferta, de inversión especulativa o de riesgo ante cambios del ciclo económico. En este proceso, que ha ido acompañado en el tiempo con la entrada en vigor de las normativas de accesibilidad, la accesibilidad de los edificios ha sufrido una apreciable mejora, pudiendo identificar como elementos causantes

  -la identificación de accesibilidad con calidad.

  -el envejecimiento de la población y la mayor edad de los compradores.

  -la existencia de una normativa específica.

  Podemos concluir, por tanto, que igual que hay elementos que inciden negativamente sobre las posibilidades de mejora generalizada de la accesibilidad en las viviendas, también existen factores positivos que, sobre todo a través de la información y vinculación de accesibilidad con calidad de producto y mejor potencial comercial, pueden impulsar su generalización.

4.6.2. El arquitecto: Opiniones y formación  

  El arquitecto está presente en el diseño, formalización y ejecución del proyecto, además de la dirección de obra, lo que le confiere un papel protagonista en la consecución de un espacio accesible. Su responsabilidad queda patente además en la legislación sobre accesibilidad: La Legislación Autonómica sobre Accesibilidad establece un control previo de todos aquellos proyectos que sean visados por Colegios Profesionales, exigiendo como requisito que en la memoria se incluyan los Criterios de Accesibilidad que la ley establece. El papel del arquitecto como responsable de la incorporación de esas consideraciones legales y su capacidad de influencia en la incorporación de los criterios que garanticen dicha accesibilidad nos ha incitado a conocer sus opiniones sobre diversos aspectos de la accesibilidad, así como su grado de conocimiento y disposición hacia su mejora.

  Su contenido se enfocó hacia el ciclo de proyecto, considerando tres fases en su realización: inicio, elaboración y finalización, con cuestiones relativas a conocimiento y dificultades de aplicación de la normativa, grado de aplicación y seguimiento, así como la previsible evolución del concepto de accesibilidad.  

  La encuesta a las escuelas de Arquitectura (31 centros contactados) se orientó al conocimiento de los recursos monográficos, de postgrado, seminarios, etc... dedicados a la temática de Accesibilidad en la edificación y el urbanismo que han sido incluidos en el currículo académico durante el curso 1999-2000 o estaban previstos para el 2000-2001. También se ha solicitado información sobre el número de créditos o de horas lectivas de cada uno de estos cursos, así como otro tipo de actividad extra-académica realizada o prevista sobre el mismo tema.

Gráfico.4.2. Carencias de la normativa de accesibilidad según los arquitectos
Resultados en % y sobre 109 respuestas. Pregunta abierta

  Los resultados obtenidos del análisis de las respuestas de las encuestas enviadas a los arquitectos, nos indican los siguientes aspectos relevantes:

    De forma más específica, existen problemas de aplicación en el momento de realizar obras de rehabilitación y reforma donde los criterios son confusos y poco realistas.

Gráfico.4.3. Dificultades de los arquitectos para la aplicación de la normativa sobre accesibilidad. .Multirrespuesta-151 arquitectos

  En este aspecto resulta de gran importancia el momento en que se reconozca el beneficio procurado por la accesibilidad, pues si se hace en la fase de proyecto o en el acto de la adquisición, el comprador estará enviando un mensaje al promotor sobre la conveniencia de incorporar una mejor accesibilidad, pero si se hace una vez concluida la edificación no habrá incentivo para la mejora por parte del promotor.

    El hecho de que el 31% de los arquitectos encuestados afirmen no conocer suficientemente la normativa en materia de accesibilidad, es debido a una deficiente exigencia de su aplicación por parte de las administraciones y los usuarios. Esta situación se ve favorecida, según ellos, por una normativa rígida en exceso, engorrosa o poco clara y sin homogeneidad en el ámbito territorial.

    Por otra parte, no parece deducirse de las respuestas de los arquitectos una especial dificultad para aplicar la normativa. De hecho un elevado porcentaje afirma conocerla “perfectamente” y aplicarla desde el inicio del proyecto, siendo también relevante el número que la considera “una oportunidad para mejorar el diseño”.

    Asi mismo la opinión generalizada es que la accesibilidad debería estar presente con mas intensidad en el ámbito de la enseñanza, y se concede una gran importancia a su aplicación en la labor profesional, lo que nos lleva a considerar que es preciso aprovechar esta disposición positiva hacia la accesibilidad, para impulsar medidas que contribuyan a su implantación real en el ámbito de la edificación, máxime cuando la mayoría de los arquitectos encuestados son parte activa y fundamental en el diseño de edificios.

    La aplicación de la normativa, en opinión de los arquitectos, no parece depender tanto de su claridad como de la voluntad de tomarla en consideración. El conflicto entre flexibilidad y concreción tiene dos posibles alternativas:

En el primer caso, teóricamente mas adecuado, podría resultar escasamente operativo en un sistema jurídico como el español donde el sistema de regulación es el habitual. Su aplicación requiere una muy elevada capacidad y voluntad de control que, hoy por hoy, no se da en nuestro país, por lo que el problema de la falta de criterios dimensionales o aspectos exigibles concretos está generando un cierto fracaso en el cumplimiento del objetivo de accesibilidad.

Parece que lo que falla más en el sistema son las instancias de control, las que deben verificar el cumplimiento de la normativa de VPO y las que otorgan las licencias de obra sobre proyectos que no se ajustan a esta normativa.

El análisis de las respuestas de la encuesta de las Escuelas de Arquitectura nos indican que la mayoría de estos Centros de Enseñanza tienen una cierta sensibilidad frente a la problemática de la Accesibilidad. Solamente cuatro de las Escuelas que han respondido no realizan ningún tipo de actividad o asignatura relacionada con los problemas de accesibilidad y barreras arquitectónicas y tampoco tienen prevista su inclusión en próximos cursos.

Si comparamos los datos obtenidos en esta encuesta con los de la encuesta a arquitectos, nos encontramos con que hay una cierta coherencia entre la opinión expresada por los profesionales respecto a la poca importancia de la enseñanza de la accesibilidad y la realidad de esta en las escuelas de arquitectura, que es asistemática y dispersa cuando no inexistente.

4.6.3. Las características del mercado de la vivienda y la accesibilidad

Las condiciones del mercado de la vivienda inciden sobre la forma de actuar de los agentes y finalmente, sobre el nivel de accesibilidad con que se edifica. Ese nivel inicial de accesibilidad en la vivienda será el que condicione su uso futuro, pues establece unos límites generalmente muy costosos de superar con obras de adaptación a posteriori.

La intervención del Estado sobre el mercado de la vivienda puede tomar las siguientes formas:

En cualquier mercado además –o por encima de- los objetivos sociales prevalecen objetivos económicos de maximización de beneficios. En consecuencia, además de los instrumentos de intervención pública tradicionales se debe considerar una mayor utilización de instrumentos de mercado para complementar o modificar parte de la normativa reguladora de accesibilidad en la construcción de viviendas.

Para el cumplimiento efectivo de un objetivo social como el que la accesibilidad plantea, la experiencia en otros ámbitos legales hace necesario considerar:

1. La simplificación de las normas de obligado cumplimiento, fijando unos mínimos sobre los que la disciplina edificatoria sea efectiva y rigurosa.
2. La creación de incentivos económicos que conduzcan a una autorregulación positiva en el mercado de la vivienda.

Aunque la intervención estatal no está disminuyendo se puede reconocer una tendencia en Europa, a basarse menos en la fijación de cotas y medidas y más en la información al consumidor, en la formación de ciudadanos más exigentes y concienciados, y en el diseño de estándares y regulaciones para el cumplimiento de ciertos objetivos y prestaciones en los edificios.

Ha de tenerse en cuenta que constreñir demasiado la libertad de actuación de los arquitectos y constructores puede conducir a malos diseños que, aún cumpliendo las cotas legales, no cumplan, sin embargo, los objetivos de accesibilidad para las que las leyes fueron establecidas.

Sobre el segundo punto podemos decir que el conocimiento real de los costes y beneficios de la accesibilidad parece, en todo caso, relevante para su proyección en el mercado. Estudios recientes demuestran que los costes derivados de la incorporación a priori de criterios de accesibilidad en los proyectos de edificación son insignificantes, mientras las transformaciones posteriores resultan caras. En cambio los beneficios de la mejora de accesibilidad desde el origen son múltiples y de muchos tipos: ahorro en asistencia domiciliaria y sanitaria, en realojo de personas con discapacidad, en adaptaciones, menor necesidad de mudarse a residencias o de permanencias hospitalarias, etc. se ven además ampliados con las mejoras percibidas por parte de múltiples personas con y sin discapacidad. Se ha estimado en un 12,5% el incremento de precio medio que las familias estarían dispuestas a pagar de más por la adquisición de una vivienda accesibles frente a una vivienda con barreras. En ningún caso los potenciales costes de mejora de las condiciones de accesibilidad en el momento de la construcción llegarían a superar esos beneficios, por lo que se puede concluir que invertir en mejorar la accesibilidad es económicamente rentable.

Por todo ello resulta recomendable la utilización complementaria y alternativa de incentivos económicos, lo que permitiría una mayor flexibilidad en la búsqueda de objetivos sobre accesibilidad, mayor libertad creativa y un posible incremento de rentabilidad social.

4.7. Conclusiones generales

  En los apartados anteriores se han analizado los hechos más significativos de los elementos estudiados y se han ido aportando las conclusiones sobre cada uno de ellos. En este apartado realizaremos una síntesis de aquellos aspectos que consideramos claves, intentando aportar una jerarquización de problemas y prioridades, para concluir con un conjunto de recomendaciones o propuestas que se expresan en el apartado siguiente.

Problemas Detectados

   En primer lugar es de destacar el bajo nivel general de accesibilidad que presenta la edificación, sobre todo por la discontinuidad de la cadena de accesibilidad en los itinerarios.

   Existe una situación de desorden en la aplicación de la normativa, con incumplimiento generalizado en todo el Estado. Incluso en el ámbito de cada Comunidad Autónoma nos encontramos con una gran dispersión en la aplicación de los criterios de accesibilidad. Los resultados de la encuesta de arquitectos inciden en la necesidad de coordinar la normativa tanto en relación con el urbanismo como con la edificación.

   El análisis de la accesibilidad en la vivienda revela una conclusión fundamental: la totalidad de los baños de las viviendas son inaccesibles. Parece desprenderse que únicamente se pueden encontrar baños accesibles en las viviendas correspondientes a la cuota del 3% fijada para las Viviendas de Protección Oficial. Se podría decir que si todas las viviendas tuviesen un baño accesible se habría acabado con el principal problema de accesibilidad en el interior de las viviendas en todo el Estado.

   El estado de accesibilidad de los edificios de la administración es muy negativo, lo que se ha podido comprobar en las evaluaciones y en las valoraciones de los usuarios que, además se sienten particularmente perjudicados por ello. Se trata de una situación tremendamente contradictoria y negativa para la causa de la abolición de barreras, que el Plan de Accesibilidad debería afrontar de forma decidida.

 Los arquitectos coinciden en su gran mayoría en dos apreciaciones:

   Si enlazamos el trabajo de campo de edificios residenciales con la encuesta de arquitectos podemos llegar a otra conclusión interesante: Los usuarios compran sobre plano en un 50% de los casos sus viviendas. En dichos planos no aprecian la accesibilidad porque generalmente no lo entienden o no se expresa con claridad pero los arquitectos en sus respuestas establecen que si bien sobre plano el usuario no demanda la accesibilidad si la reconoce y agradece cuando está diseñada y ejecutada correctamente.

   Todo lo anterior denota una ausencia de conciencia colectiva, Administración y Usuarios, sobre la necesidad que requiere incorporar la accesibilidad en los edificios así como insuficiente capacidad técnica y económica en algunas Administraciones.

Conclusión Final

  El bajo grado de accesibilidad detectado en el patrimonio edificado, no se corresponde con el desarrollo normativo y de criterios técnicos que deben cumplir los elementos que componen los edificios, para poder ser caracterizados como accesibles.

  La ruptura de la cadena de accesibilidad detectada en los edificios analizados, es la causa mayor de inaccesibilidad a los mismos, lo que nos lleva a abundar en la idea de que todavía la aplicación de los criterios de accesibilidad en la edificación no esta asumida como un todo coherente, sino que depende de múltiples factores y circunstancias de los agentes actuantes.

  Ello nos lleva a concluir que la causa mayor de los problemas de accesibilidad (presencia de barreras) en la edificación, se debe más a la ausencia de una toma de conciencia generalizada del objetivo del "diseño para todos", que a la inexistencia o defectos en la normativa de aplicación, o a la falta de criterios técnicos de la misma.

  En definitiva, seria preciso concentrar los esfuerzos en potenciar la toma de conciencia y la integración y desarrollo del concepto de accesibilidad en el proceso edificatorio, resaltando los beneficios para todos los usuarios, más que un incremento de los desarrollos normativos.

  La buena voluntad plasmada en contenidos o figuras legislativas inadecuadas o cuya puesta en práctica no se realiza de forma acorde y planificada da lugar a fracasos que poco contribuyen a los objetivos buscados por esa norma. La política de reservar el 3% de las viviendas VPO para personas con discapacidad es un buen ejemplo de esto. La insuficiente previsión de mecanismos para llevarla a cabo, esto es, el control de su cumplimiento, la asignación de las viviendas o la aplicación de criterios de adaptación acordes con las necesidades de la demanda, han conducido a la existencia de graves incumplimientos irregularidades o ineficiencias, una de cuyas manifestaciones más inmediatas ha sido la creación de bolsas de viviendas adaptadas vacías u ocupadas por personas que no requieren tal tipo de adaptación o carecen de discapacidad, además de estimular cierta picaresca o fórmulas de evasión del cumplimiento.